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杭州楼市危险

hz.3dfc.com 杭州房产网 2015-03-28 14:39:24 来源:界面 阅读:352次

  西湖的风已吹面不寒,但笼罩在杭州楼市上空的阴沉却未能散去。从去年年初开始持续了一年的降价调整并没能改变杭州楼市目前高库存的困局,销售滞缓使得开发商的资金链愈发紧张,信心越来越少,去库存回笼资金成为头等大事。

  政策在此时却走向令开放商失望的方向。3月17日,杭州出台房地产新规,要求在建商品房必须主体施工完成并通过验收才能申请预售。这意味着杭州多数楼盘的预售时间至少比原来推迟半年,这对已经开始拖欠工程款的开发商来说,是雪上加霜。

  杭州房地产研究机构好地研究院院长钱贤强认为,政府此举旨在减少开发商“卷款”后楼盘烂尾风险,避免“兜底”发生。政府试图“解套”,但杭州楼市供需失衡的难题,还无解决办法。

  从杭州市区沿秋石高架一路向北,就到了杭州楼市库存最为严重的区域——临平新城。车下高速,一张巨大的大红底色楼盘广告扑面而来,路边竖立的大型指路牌写着的并不是道路名字,而是一个个楼盘名。站在大路中央放眼望去,一排排在建的簇新住宅楼像是巨大的机器耸立,周边鲜有人烟。

  对于临平,杭州出租车司机的评价是“几乎没去过那里,没什么人,不划算”。据杭州透明售房网数据,临平目前库存2.6万套,占整个余杭区库存的一半,是杭州库存最严重的板块。一位政府内部人士告诉界面新闻记者,临平楼市高库存来自区域土地供应过剩,杭州市即将收回余杭区对临平的土地管控权,2014年,余杭区为抢收土地出让金大规模供地,这些新增的土地最近两年都会转化为新的楼市供应。

  临平并非杭州唯一没人的新区。2008年,杭州提出要建设“十大新城”,并要在新城之间广建地铁交通网,在这些新城概念之后,杭州又在多个板块衍伸开发了其他新城,例如指向电商产业的未来科技城等。这些新城发展路径一样——规划出来后快速卖地快速开发,但是由于人口引流就业等配套欠缺,密集分布的楼盘都遇到了销售困境,楼市库存积压严重。

  包括临平新城在内的多个新城,成为了杭州天量库存的主要来源。透明售房网数据显示,截至3月22日,杭州可售商品房超过15.4万套,同期上海的在售商品房库存为8.7万套,北京则为8.1万套,杭州库存几乎达到两大一线城市库存总和。

  浙江省房产研究和评论专家丁建刚的预期更为悲观:“15万套还是显性的库存,那些购置了土地还没有开发,或已经开发还没有领取预售证的存量,远多于15万套。按照现在的销售速度,起码要两年左右才能销售完。”

  为了去库存,让土地财政继续运转,政府也在想办法。一位杭州市政府人士对界面新闻记者称,2014年以来,政府为了去库存“费尽心机”,他们甚至允许开发商把楼盘广告直接挂进杭州市政府新办公楼——市民中心。

  直接出手救市的举措也频频出台。2014年8月28日,杭州市住保房管局通过官方微博宣布,自8月29日零时起,购房人在杭州市范围内购买住房(商品住房、二手住房)时,无需提供居民家庭住房信息查询证明,从而结束了在杭州实行3年多的限购政策。汉嘉地产顾问副总经理陈焕春称,杭州在2014年享受到二三线城市待遇得以取消限购,但是情况并没有转好。

  杭州的供应过剩要追溯到5年前。2009年,杭州土地收入达到1200亿元,超过北上广深四大一线城市成为全国最高,随后的5年,杭州土地供应有3年接近1000亿元。过剩的土地供应在2010年开始转化为新房增量,至2011年,楼市迎来限购等严厉政策调控,在限购和高库存的双重打击下,杭州房价在2012年出现大幅跳水,尽管2013年市场回暖房价出现“恢复性上涨”,杭州房价依然低于2010年最高点。

  透明售房网数据显示,2014年,杭州市区新建商品房均价为15653元/平方米,相比2013年度17121元/平方米的价格水平,跌幅达到8.57%。对比近5年房价,杭州房价2014年仅略高于2012年,为近5年次新低。透明售房网的市场分析报告称,2014年下半年限购取消后,杭州楼市销售回暖,但是销量上涨主要来源于“开发商降价”。

  界面新闻记者了解到,就在限购政策取消前后,杭州市曾多次组织开发商调研,对市场进行摸底。杭州一家本土房企营销负责人对界面新闻称,从调研会上透露出来的信号是政府还是要对楼市给予政策支持。

  2014年10月底,杭州市住保房管局等七部门联合印发了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知》,明确加大公积金对职工购房的支持力度。对职工家庭申请公积金贷款购买第二套改善型普通自住住房,并已结清相应购房贷款的,执行首套房贷款政策。同时要求完善公积金转商业贴息贷款试点工作,扩大贴息贷款试点银行范围。

  实际上,除了一些公开政策支持,为了不和中央楼市政策相左,杭州市还出台了很多隐性政策以促进楼市销售。2014年4月下旬,杭州市萧山区开始执行一条未正式宣布的拆迁安置新政策,将之前的拆迁实物安置调整为鼓励货币安置。

  所谓鼓励货币安置,就是政府将之前的安置房换算为现金补贴给拆迁户,以鼓励拆迁户将该笔资金投入楼市。杭州市政府一位内部人士透露,目前杭州正在研究将该政策在全市推广。

  救市的同时,杭州楼市的库存却还在持续攀升,而救市政策也变得愈发大胆。据当地媒体报道,今年4月1日起,杭州市将开始执行给高级人才发放购房现金补贴政策,最高补贴达100万。

  救市的背后,是对市场真实风险的巨大担忧。杭州一家本地龙头房企营销总监向界面新闻记者透露,自2014年下半年以来,杭州政府多次组织开发商座谈对市场进行调研摸底。最近一次房企调研发生在3月13日,包括万科在内的16家房企参加了会议,开发商被告知此次政府调研的目的是“解决库存问题”,会议上曾提到提高预售门槛,但遭到在场开发商一致抵制。

  然而,政府显然未理睬开发商的抵制意见,调研会刚结束一周,政府即宣布了提高预售标准的政策,这在杭州开发商中间掀起轩然大波。有开发商对界面新闻记者称,3月初房企得到的政策信号还是即将出台契税补贴等刺激政策促进销售,但却等来了“提高预售门槛”的政策,这显然有悖开发商的政策预期,甚至有开发商称“不敢相信政府现在会出这样的政策”。

  矛盾无可避免。一方面,政府希望出台政策给予支持,但另一方面,政府也在警惕因开发商资金链断裂而可能引发的“兜底”风险。

  “现在大量销售不出去的房子被当做工程款转到建筑企业手里,层层转,最后到包工头手里,包工头们叫苦不迭,施工作业人员是要拿现金回家的!”这是一名小房企负责人对当下杭州开发商资金链紧张状态的描述。

  3月4日,杭州华瑞房地产开发有限公司开发的“华瑞晴庐”项目推出100套特价房,单价直降5000元/平方米,该公司为此轮降价做好了预亏10亿元的心理准备。该项目营销负责人曹国华称当前“资金压力太大”,为了及时兑付各项工程款项,公司已经抵押了百余套房源融资,但是依然填不平资金缺口,其他融资渠道堵塞,大幅降价回笼资金已经是唯一选择。

  但是大幅降价换来的销售并不乐观。据住浙网统计,截至目前,华瑞晴庐这批特价房仅成交46套。此次开盘去化显然未达到预期,曹国华称,这100套房子销售完,公司资金压力才能暂时缓解,同时,项目出资方并不看好后市,在市场没有整体回暖前,项目依然会维持低价跑量以维持资金正常周转。

  华瑞房产的资金状况并不是最糟的。杭州一家本土房企财务负责人告诉界面新闻记者,华瑞房产此次降价销售后资金短暂得到缓解,尚属安全范畴。现在,杭州已经出现资金断裂老板跑路的楼盘,更多的项目已经没有能力及时兑付工程款。

  浙报传媒地产研究院制作的一份杭州开发商成本分析报告显示,截至2014年6月,杭州已经有43个楼盘亏本销售。丁建刚称,去年6月至今,杭州房价还在持续走低,开发商财务成本也在不断增加,目前亏损楼盘肯定超过100个。还有更悲观的声音,杭州第一大房企绿城的一位管理层则称,以他得到的信息来看,目前杭州在售楼盘亏损的超过三分之一,悲观一点,有可能达到三分之二。

  开发商资金链紧张波及到下游企业的情况,已经开始蔓延。3月16日,杭州市建设委员会向全市通报了51家和房地产相关的欠薪公司,翻看这些被通告公司名单不难发现,绝大多数都为工程建设公司,欠薪原因为企业收入资金未及时到位,而开发商的工程款是这类公司的收入来源。

  情况可能会更坏。“房子卖不出去,很多小企业只能等死了。”杭州萧山区一住宅项目财务总监称,目前银行开发贷已经对小房企完全关闭,过去几年青睐房地产行业的信托、基金,甚至高杠杆民间借贷都在逃离。一位不愿具名的信托公司项目经理透露,自2014年下半年开始“公司就规定不做房地产项目了”。

  中国银行浙江分行一位开发贷业务人员称,目前,中国银行对开发贷发放“非常谨慎”,同时要求也愈发“苛刻”,银行不仅要考量企业规模、项目竞争力,更会关注房企目前的现金流,只有资金相对充裕企业下的优质项目才能拿到贷款。

  杭州市2月底公布的2015年财政预算显示,杭州市预计2015年国有土地使用权出让收入463.38亿元,相比2014年下降32.5%,相比2013年下降超60%。政府已经大幅调低了土地财政收入预期。


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