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2016年下半年房价走势预测:杭州房地产房价会坐火箭疯狂往上涨吗

hz.3dfc.com 杭州房产网 2016-07-17 08:10:56 来源:3D房产网 阅读:164次

  量价齐升,这是上半年杭州房地产给人的印象。

  过去的六个月,杭州市区(含富阳)商品房以10.2万套的成交量创下历史新高,成交均价16537元/m2。上半年住宅价格涨幅最为明显,均价16840元/m2,同比上涨5.3%。

  透明售房网数据显示,上半年有263个楼盘均价上涨,其中涨幅大于10%的就有123个。不过各个板块之间的价格分化明显,奥体、未来科技城、钱江新城、申花等板块,高价地不断涌现,板块均价不断上升;丁桥、下沙、萧山南部卧城以及余杭的大部分板块,价格相对保持平稳。

  进入下半年,杭州的房价还会继续走高吗?

  上半年杭州房地产房价稳中有升

  板块之间分化严重

  在今年一、二线城市房价普涨的大环境下,杭州房价的上涨幅度一直处于合理范围区间。

  透明售房网数据显示,在住宅市场,主城区上半年成交均价为23349元/平方米,同比上涨3.7%;余杭区成交均价为11491元/m2,同比上涨11.2%;萧山区成交均价为16065元/m2,同比上涨14.8%。

  在一些热门板块,封盘、调价等现象屡见不鲜。比如钱江新城板块,6月份的成交均价为49484元/m2,相比1月份上涨了近15%;在钱江世纪城板块,不少楼盘在几个月的时间里涨幅超过30%。

  但在丁桥、下沙等板块,虽然去化速度有明显提升,但价格没有明显上涨。下沙某靠近地铁站的楼盘近几年来一直处于被套牢的阶段,这波大热的市场行情下,该盘选择快速走量的销售策略,几次开盘都没有进行大幅度调价。对这些相对冷门的板块来说,如何借市场的东风把房子快速去化,比涨价更重要。

  下半年高价地项目陆续入市

  杭州房地产将带动板块均价上涨

  下半年房价是涨是降?最根本的因素还是要看供求关系。如果楼市供不应求,价格上涨是必然的。

  去年开始,在限购、限贷等去库存的政策刺激下,杭州住宅市场的存量明显下降,已经是2014年以来的最低点。截止到6月底,杭州市区(含萧山、余杭区)住宅存量降至72982套,按照过去12个月的销售速度测算,去化周期仅需6个月。

  今年下半年的新增供应,除了在售楼盘新推的房源外,有不少即将面市的新盘。记者初步统计了下半年将面市的新盘共有40多个,其中未来科技城将有7个项目集中面市,奥体和钱江世纪城也共有5个新项目入市。考虑到目前楼市的整体去化速度一直稳定在高水平,这些楼盘入市后,并不会对库存造成压力。尤其是像滨江这样推地节奏较慢的区域,明显供不应求,下半年供应十分有限。

  下半年的这些新增供应,大部分是去年下半年和今年年初成交的高价地块,其中不乏一些在当时刷新板块楼面价的项目。这也是许多人认为房价还将持续上涨的原因之一。

  以滨江区为例,下半年即将面市的两个新盘当时先后刷新了滨江区的楼面价纪录,一个是绿城开发的柳岸晓风,一个是金茂府项目,楼面价分别为21046元/m2和21512元/m2。记者了解到,这两个项目都做精装修,并且基本都会卖到40000元/m2以上,刷新滨江区的价格。

  今年的土地市场,更是高价地频出,有的甚至楼面价超过了周边楼盘的在售均价,即使是以成本价出售,那么这些新盘的售价也要远高于板块原有的价格。

  “库存不断下降的背景下,这些高价地项目陆续入市,必定会带动板块均价进一步上涨。”龙湖地产某营销工作人员表示。

  库存下降,高地价项目上市,以及城市配套建设的加速和各种大型会议带来的利好,尽管经历了上半年的大涨,部分热门板块有继续涨价的动力。

  价格上来了,销量下去了

  下半年暴涨不太可能

  下半年杭州房地产房价是否会暴涨,是许多购房者担心的问题。

  记者了解到,有不少楼盘上调了备案价,但在大幅抬价后成交情况明显下滑。滨江区的银杏汇年初时均价仅2.7万元/m2,在3月份以3万元/m2的均价一口气就卖出了29套房子,随后均价一路上调,到6月份已经涨至3.6万元/m2,但当月成交仅8套。对于一个全部都是大户型的楼盘来说,价格上调后成交量明显下降是不争的事实。

  即使是像东方星城这样上半年的热销楼盘,在价格上调后成交量也开始走低。数据显示,东方星城5月首开时该盘毛坯房源均价在24500元/m2左右,一个月后均价涨了3000元/m2,价格大涨的同时,成交量有所放缓。

  在其他板块,这样的情况也同样存在,不少楼盘开始摸索新的板块售价门槛。比如申花板块,今年房价涨幅在30%以上,随着板块内不断有高价地出现,且上半年成交情况良好,已经有楼盘考虑将价格上调至35000元/m2,其营销总表示,只是试探一下市场的接受度。

  “大幅度的提价,在这样的行情下,买肯定还是有人买的,但成交量肯定就下来了。”某业内人士认为,下半年大部分楼盘还是会涨价的,尤其是像申花、奥体这样炙手可热的板块,但暴涨不太可能。

  他表示,楼盘的售价和周边高价地的楼面价没有直接的因果关系,“高价地为保本和溢价做高端项目,那么产品本身就值这个价钱,是按照这个价格去设计规划的。而目前在售的盘都是按照原本的价格做的产品,涨价是市场效应,而不是产品本身的溢价。”这位业内人士表示。

  另一方面,3月成交量创历史记录以来,接下去的几个月,成交量虽保持高位,但也逐月下滑。随着成交量逐步稳定,市场已经从火爆中回归理性,不少楼盘也停下了几个月来不断涨价的脚步。“近期都没有涨价的计划,一方面是成交量明显下来了,再涨价怕客户不买单,另一方面也是要看一看下半年的行情。”某房企营销总说。

(来源:会计网)

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