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中小房企净负债率创新高 去化与还贷将成为新常态

hz.3dfc.com 杭州房产网 2014-10-20 17:42:37 来源:3D房产网 阅读:359次

随着今年以来房地产市场进入下行通道,日益严峻的资金压力正压迫着地产商的神经。

139家上市房企中报发现,受到行情骤冷导致销售回款大幅减少,现金支出却持续攀升的影响,纳入统计的上市房企平均净负债率接近100%。其中,大型房企负债率保持稳定,但中小房企平均净负债率接近120%,且短债偿付能力持续恶化,不少中小房企面临极大的偿债压力。

万科总裁郁亮曾经表示,每当市场陷入困境,谁的财务状况更好,谁就更容易拿到钱。对于那些资金链紧绷的房企而言,“以债养债”的生存方式已经难以为继。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,虽然国内房地产融资正在放松,但只有实力强劲、财务良好的主流房企才能受益。对于那些资金状况不佳的房企而言,把握房贷新政带来的销售窗口期,坚持去化与还贷才是上策。

中小房企净负债率119%

研究发现,自2012年底以来,A股139家上市房企净负债率一直保持上升态势。其中,2013年房企拿地猛烈,但净负债率升势相对温和,从年初的66.28%升至年末的77.66%,同比仅提高15.52个百分点;但在今年上半年,尽管房企拿地力度锐减,净负债率却不降反升,行业净负债率到上半年末已较年初提高了22.30个百分点至99.7%。

“净负债率大幅上升的背后,一方面是由于行情骤冷导致销售回款大幅减少,而削价和零首付营销活动进一步导致销售回款缩减。”专家告诉记者,另一方面,企业的刚性支出却在持续攀升,主要由于企业在去年大量拿地后,基于快周转的需要,典型房企今年加大了开工力度,导致工程和雇员佣金支出持续攀升。

从今年上半年的融资情况分析,A股139家房企融资现金流入4675亿元,同比增加38%。其中,“招保万金”合计融资1032亿元,同比增加25%,增幅相对温和;但其余中小房企融资额为3642亿元,同比增幅达到42%。最终导致的结果是,“招保万金”的净负债率为61.6%,与2011年末的高峰值相当,但中小房企的净负债率飙升至119.3%,创下历史新高。

“个别房企去年拿地激进,今年面临不菲的建设款和土地款支出,为此上半年融资额同比大幅增长。部分房企如中粮地产、金融街因为商业地产扩张,上半年融资额同比分别大增294%和196%。”他说,由于中小房企大量举债更多是用于发展物业和偿还土地款,而非偿还旧债,这是导致其净负债率攀升至高危线的主要原因。

当然,净负债率高企并不能完全反映房企的偿债能力与资金链安全。欧阳捷告诉记者,短债偿付能力也是一个很重要的指标,部分大型房企尽管净负债率也很高,但由于大部分是长债,账面现金足以覆盖短期债务,因此并不会引发资金链断裂的危机。

据统计,截至上半年末,A股139家房企一年内到期的短债创新高,达到4098亿元,较年初上升了22%,现金短债比率仅为0.87,这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。

其中,“招保万金”的短债较年初仅微弱增长2%,现金短债比为1.51,尤其是龙头万科现金短债比高达1.92,大型房企并不存在短期资金压力。但中小房企的短债增加了28%,导致现金短债比持续下滑,创下2009年来的新低。部分中小房企现金短债比环比出现锐减,像荣安地产环比一季度末下滑76%至0.44,世纪星源环比一季度末下降68%至0.38,嘉凯城环比一季度末锐减54%至0.19,类似的公司将面临极大的短债偿付压力。

兰德咨询总裁宋延庆指出,虽然部分房企的净负债率较高,而且短期负债占比也高,但如果负债主要是向大股东借的款 (比较容易延期偿付),就算不上债务风险高,典型的企业如越秀地产、鲁商置业等国企类房企。

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