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住房公积金政策调整"有松有紧" 是救市还是便民?

hz.3dfc.com 杭州房产网 2014-10-20 17:47:37 来源:3D房产网 阅读:395次

异地购房公积金异地互认、取消多项收费、二套房首付回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛……近段时间,从中央到地方,公积金政策调整的消息接踵而至。但与此同时,很多城市的公积金其实已初现紧张,有的城市还收紧了相关政策。专家表示,在当前楼市状况下,首先应满足基本购房的公积金贷款需求,同时要避免公积金“沦为”地方政府的救市工具。

10月14日,住建部等三部门联合发文,要求取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。同时,各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务。此外,二套房可享受公积金贷款,首套贷款额度有望提高。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟表示,取消的收费项目产生的费用数额并不大,但客观上减轻了购房者压力及交易成本,这给市场传递了一种明显的信号。更重要的是异地贷款“破冰”给异地购房贷款打开了大门,将激发大量的“回乡置业需求”。

13日,武汉市住房公积金管理中心正式下发通知,放宽第二套房公积金贷款门槛,最低首付款比例调整为房屋总价的30%,不再硬性要求达到房屋总价的60%。但公积金贷款房屋套数认定、贷款额度计算仍按原政策规定执行,贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。

类似放松公积金贷款的政策最近在多地先后出现。河南、贵阳在9月底便将首套房首付比例调整为最低20%,相比以前降低10个百分点;国庆节刚过,大连便调整公积金贷款和提取条件,缴存公积金9个月就可申请贷款,而此前是规定1年;沈阳表示,拥有一套住房并已结清贷款的家庭可执行首套房贷款政策。

据记者不完全统计,今年以来,已有30多个城市调整了公积金政策。有业内人士预计,未来还会有不少城市跟进,采取提高个人公积金贷款额度、降低公积金贷款购买首套房的首付比例等措施,成为多地政府调控楼市的主要措施。

与纷纷放松政策不同的是广州的持续收紧。10月11日,广州“公积金新政策”获得原则性通过,新政规定公积金贷款仅限于首次使用者,且首付从两成调整为三成;贷款基础条件也有所调整,贷款额度也变得更加吃紧,计算的公式也更为严格。

对比现行政策,这一“新政”被许多人冠以“史上最严公积金政策”的称号。对此,业内人士表示,这是不得已而为之。目前,广州公积金提取比例已超过警戒线,个别月份接近甚至超过八成。

数据显示,多个城市公积金流动性已初现紧张。据住建部调查,南京、青岛等32个城市个贷率超过90%,出现了缓贷、断贷、挤提现象。以武汉为例,截至今年6月底,武汉累计发放公积金个人贷款890多亿元,个贷率高达97%,比去年底增长近5%。

“如果不予应对,只需两个月,公积金贷款就会紧张。”武汉市住房公积金管理中心主任陈祖信表示,武汉已建立公积金个人贷款资产变现机制,通过盘活公积金资产存量来应对公积金流动性趋紧矛盾。

市场和购房者都普遍认为,调整公积金是继取消限购、放松限贷后楼市的第三个救市措施。预计未来会有更多城市在公积金政策上“动脑筋”,以激活市场信贷,刺激楼市成交。

但中南财经政法大学房地产研究所所长张东提醒,在土地财政和新房库存的双重压力下,在取消限购放松限贷效果并不明显的背景下,要警惕地方政府不顾公积金实际状况,一味放松贷款政策来救市。

如何面对一边是放松呼声越来越大,另一边是自身存量不足的矛盾?专家建议,公积金管理部门应积极探索,提高资金利用率,满足“应贷尽贷”资金需求,并适应科学化楼市调控的要求。

建立跨地区公积金资金调剂平台,被认为最为“便捷”的解决之道。记者调查发现,目前,各城市间公积金的使用率很不平衡。以湖北省为例,武汉市的个贷率比全省平均水平高出30.46个百分点,而有些城市的个贷率却不足10%。

其次,通过金融创新拓宽公积金来源。陈祖信建议,在公积金中心账户存款不支付时,商业银行应允许直接透支取得信贷资金。同时,将一部分公积金个贷资产变现,引入社会资本投入,盘活资产存量。

最重要的是,在房地产调控市场化之下,公积金要随时“量身定制”政策。张东建议,建立公积金支持基本住房需求的机制,而不应由各地方政府根据各自需求随意调整。“有关部门应多征求职工意见,使公积金为基本需求者服务,又不能成为助推楼价的帮凶。”

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